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隨著商業(yè)貸款政策收緊,商貸利率不斷提升,商業(yè)貸款買房的成本壓力不斷升高,相比之下,公積金貸款的低利率優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)出來(lái),不過(guò)公積金這種貸款方式未必適合所有人,它同樣有著自己的優(yōu)勢(shì)和限制條件。
一、低利率占很大優(yōu)勢(shì)
據(jù)最新房貸報(bào)告顯示,8月份商業(yè)貸款全國(guó)平均利率已經(jīng)漲到5.12%,而公積金貸款5年期以上的利率為3.25%,比商貸低了近2%,利率低意味著支付的總利息低,總的購(gòu)房成本就要低,這是公積金貸款最大的優(yōu)勢(shì)。
除了利率低,如果在符合條件的前提下提前還款,公積金貸款還有不收違約金的優(yōu)勢(shì)。太原市住房公積金管理中心人士介紹,目前住房公積金貸款采用等額本金的還款方式,貸款利息隨本金逐月遞減,月還款額逐月遞減。借款人正常償還貸款一年后,可提前償還住房公積金貸款,提前還款需到承貸分理處申請(qǐng)辦理,免收違約金和手續(xù)費(fèi),同時(shí)也沒(méi)有額度限制。
公積金除了可以用來(lái)買房,還能用于租房、建造、翻建、大修具有自主產(chǎn)權(quán)的住房,公積金可用來(lái)繳納物業(yè)費(fèi)、房租,可以說(shuō)如果公積金活用起來(lái),對(duì)解決職工住房問(wèn)題有很大幫助。
此外,小編還了解到,關(guān)于公積金的繳存,很多職工并不清楚,公積金屬于繳存職工的個(gè)人財(cái)產(chǎn),對(duì)于已婚人士,也是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處置的,用商業(yè)貸款買房的,可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金用于償還房貸,緩解貸款壓力。
繳存公積金的時(shí)候,職工和公司要繳相同的比例,比如繳存基數(shù)是5000元,繳存比例為10%,那么公積金賬戶內(nèi)的資金是職工和公司繳存之和,為5000×10%+5000×10%=1000元,公積金賬戶內(nèi)的資金可以翻一倍。
二、使用限制要注意
貸款有最高額度最為明顯的就是貸款限額,每個(gè)城市都有最高貸款限額,個(gè)人跟夫妻申請(qǐng)的最高額度也不同。
繳存年限也和貸款額度息息相關(guān)。比如,太原某繳存職工繳存公積金3年及以下,其貸款額度上限為30萬(wàn)元;以此類推,繳存滿4年、上限為40萬(wàn)元,8年及以上上限為80萬(wàn)元。太原貸款最高額度最多80萬(wàn)元,最少的30萬(wàn)元,對(duì)于省內(nèi)房?jī)r(jià)較高的太原,一套改善型三居室總房?jī)r(jià)達(dá)到100多萬(wàn)以上,此時(shí)幾十萬(wàn)元的額度明顯不夠全部貸款,職工不得不采取組合貸的形式貸款。但有些樓盤不支持組合貸款,所以這類繳存職工只好選用商業(yè)貸款,他們的公積金利用率就會(huì)較低。
貸款額度和職工對(duì)公積金的繳存時(shí)間有著很嚴(yán)格的要求,想使用公積金貸款,在太原申請(qǐng)貸款時(shí),借款人需要連續(xù)足額繳存公積金6個(gè)月(含)以上,且公積金賬戶處于繳存狀態(tài)。這對(duì)于入職不久或中間公積金有過(guò)斷繳的繳存者則比較嚴(yán)格。
如果公積金貸款已獲得批準(zhǔn),但放款周期比商業(yè)銀行放款周期略長(zhǎng)。根據(jù)省內(nèi)不同的城市,申請(qǐng)時(shí)限也各不相同,有的申請(qǐng)需要一個(gè)月,有的甚至需要兩個(gè)月以上。記者獲悉,正是因?yàn)榈却陂L(zhǎng)、回籠資金太慢,不少開(kāi)發(fā)商、賣家都不愿意接受公積金貸款的買家,這對(duì)買房人來(lái)說(shuō)比較不利。
三、年底貸款急職工謹(jǐn)防欺詐
為了解決買房人貸款的燃眉之急,部分小廣告宣傳“公積金能夠迅速放款、足額貸款”。業(yè)內(nèi)人士透露,這些機(jī)構(gòu)宣稱能夠幫助職工提高繳存基數(shù)、掛靠繳存等方式來(lái)提高貸款額度,從而能夠順利審批,這種方法是不可行的。
首先,這種違規(guī)操作行為給住房公積金管理帶來(lái)不良影響,影響合規(guī)繳存職工的權(quán)益;同時(shí),目前公積金中心對(duì)這類違規(guī)行為執(zhí)行了強(qiáng)化監(jiān)管,在審批時(shí)非常嚴(yán)格,如發(fā)現(xiàn)賬戶存在可疑情況,將進(jìn)行嚴(yán)格審查。如發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在違規(guī)情況,根據(jù)《太原市住房公積金管理中心關(guān)于利用虛假資料等非法手段套取住房公積金行為的處理規(guī)定》,對(duì)于采取欺騙手段提取住房公積金的,5年內(nèi)(含五年)不得提取本人賬戶內(nèi)的住房公積金余額,取消5年內(nèi)(含五年)本人及配偶申請(qǐng)住房公積金貸款資格。對(duì)利用虛假資料已辦理了提取手續(xù)的行為人,將責(zé)令限期退回違規(guī)所提住房公積金款額,并將此情況函告該行為人所在單位,并將該行為人的行為錄入中心信息系統(tǒng),作為不良行為記錄依法向社會(huì)公開(kāi)并納入征信系統(tǒng)。
不少繳存職工認(rèn)為公積金余額可以提取出來(lái)作為購(gòu)房首付,這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。業(yè)內(nèi)人士解釋道:“購(gòu)房人只有在實(shí)際發(fā)生購(gòu)房行為后,提供相關(guān)合法購(gòu)房證明材料,才可以辦理提取手續(xù)。”也就是說(shuō),首付款需要自籌,在辦理完買房手續(xù)后申請(qǐng)?zhí)崛。拍苋〕龉e金余額用于購(gòu)房。例如,公積金的提取總額不能超過(guò)房款總額。貸款購(gòu)買的房屋總價(jià)為30萬(wàn)元,而公積金存儲(chǔ)余額有35萬(wàn)元,只能提取30萬(wàn)元的公積金,剩余的5萬(wàn)元公積金不能提取。
年底著急貸款的職工要注意:提取住房公積金應(yīng)當(dāng)從太原市各公積金分理處的正規(guī)渠道辦理;對(duì)于有人借“公積金管理中心”的名義騙取市民的個(gè)人信息或錢款要提高警惕,切勿相信這類來(lái)電或短信;公積金繳存職工不要輕易透露個(gè)人的公積金信息或密碼,更不要給陌生人匯款支付所謂的“手續(xù)費(fèi)”。如果不慎上當(dāng)受騙,個(gè)人身份證號(hào)、家庭單位地址、公積金賬戶密碼等泄露,要立即更改相關(guān)賬戶密碼。